1樓：匿名使用者
宗地都是整體拍賣，現在大部分城市的規劃指標對於住宅用地的規定都是自動相容10%-20%的商業用房。這宗地始終是個整體不會把商業和住宅區分開。 關於樓面地價 大部分時候演算法也只能是粗略的 開發商在取得宗地後 首先交付地價款 在前期的開發過程中 還會繳納包括契稅 土地使用稅等費用 這也應該打入土地成本 所以 樓面地價只是取得土地時的成本地價 這是一個靜態的數值 只能做一個基本的參考 不應該代表了房屋真正的地價
2樓：名點點
（1）、地塊規劃指標
綠地率 容積率 建築密度 建築高度 土地用途 淨用地面積（畝） 起叫價(萬元/畝) 90平米要求 備註
不小於25% 住宅不大於4.0 總不大於30%,住宅不大於20% 不大於航空限高217米(絕對高程715米) 城鎮混合住宅用地 70.093 480 70% 二類住宅用地(可相容公共設施小於50%,不含公寓式辦公\單元式辦公)
（2）、地塊建設物業假設
根據地塊周邊物業發展的現狀及趨勢，本地塊的概算指標如下：
容積率：約8，住宅為4
地上建築面積：373829平方米，其中住宅部分為186915平方米，商業部分為186514平方米，物業管理用房：400平方米
車位情況：根據成都技術管理規定 住宅0.7車位/100㎡，商業0.5車位/100㎡；機動車位的80%設為地下車位，平均一個車位面積取35㎡/個車位。
總車位=（0.7車位/100㎡*186915㎡+0.5車位/100㎡*186514㎡）*0.8=1793個
地下室面積=1793個*35平方米/個=62755平方米
總建築面積：436584平方米
物業形態與建築密度：根據規劃條件，可修建物業為高層或超高層電梯公寓。
（3）、成本核算
專案開發成本：前期工程費、建安工程費、基礎設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、營業稅及附加、不可預見費、其它專項費用、土地成本及土地出讓稅費等。其中建安工程費將會根據建築結構、型別的不同，其造價會有一定的差異；由於土地尚未拍賣，此次土地成本及土地出讓稅費將按不同**分別計算。
通過簡單計算可得：
前期工程費、基礎設施費、行政收費和其它專項費用總計約為7492.02萬元
建安工程費約為77931.05萬元
管理費用、銷售費用、配套設施費和工程管理費約為9736.66萬元
土地成本、財務費用、不可預見費
專案 萬元/畝 1320 1360 1400 1440 1480
土地成本 萬元 95840.5 98742.35 101644.2 104546.05 107447.9
財務費用 萬元 3663.05 3721.09 3779.13 3837.16 3895.2
不可預見費 萬元 538.39 539.55 540.71 541.87 543.03
合計 萬元 100041.94 103002.99 105964.04 108925.08 111886.13
(4)、產值計算
根據地塊所處的位置，區域目前房地產市場現狀，以及未來的發展趨勢，預計其住宅部分銷售平均**:電梯公寓為6300元/㎡，商業或商務公寓部分銷售平均**在6800元/㎡,地下車庫的20%計入銷售。
物業型別 銷售面積（㎡） 均價（元/㎡） 銷售金額(萬元)
住宅 186915 6800 117756
商業 186514 8500 126829
車位 359個 8萬元/個 2872
合計 244585
由以上計算可得，在上列物業銷售完畢的情況下，專案的總收益為244585萬元。
(5)、地塊投資分析
地價（萬元/畝） 1320 1360 1400 1440 1480
總開發成本（萬元） 210610.59 213571.63 216532.68 219493.73 222454.78
所得稅前專案開發利潤 23782.77 21710.04 19637.3 17564.57 15491.83
所得稅前利潤率 12.18% 10.96% 9.76% 8.61% 7.48%
盈虧平衡點 87.82% 89.04% 90.24% 91.39% 92.52%
由以上計算可得，在物業全部銷售的狀況下，當地價在1320萬元/畝以下時，專案的稅前利潤率在12%以上，物業的盈虧平衡點為87.82%；當地價超過1440萬元/畝時，專案的稅前利潤率在8%以下，物業的盈虧平衡點在91.39%。
小結 根據我們對成都房地產市場的判斷，川師大板塊房地產市場的分析，以及地塊建設條件的分析，該地塊的成交價大約在1400萬元/畝左右。
該地塊用地約70畝，為中等規模地塊，根據我們的初步測算，該地塊的總成交值約在9.5億-10億元左右，對開發商的資金實力要求較高，因而該地塊較為適合資金較為充足的大開發商。
隨著該區域改造、拆遷的進一步推進，未來該區域將成為城東最適合居住的區域之一；萬科、信禾、新鴻基等大牌開發商的介入，區域地產開發熱度將大幅提升，物業升值潛力將巨大；同時地鐵二號線、沙河堡火車站、東大街延伸線等交通設施，以及相關城市配套將大大提升區域生活、工作的通達、便捷、舒適性；該地塊將得到開發商大為關注。
3樓：趙本山2代
地塊規劃指標
地塊建設物業假設
成本核算
什麼是土地拍賣中的溢價？
4樓：最愛彩虹糖
土地溢價率=(競拍成交**-土地成本價)/土地成本價*100%。土地拍賣中，土地溢價率越高，代表著未來樓市****越好，但有的地方為完善土地公開出讓方式，在土地拍賣時，如果土地競價的溢價率超過一定比例，可現場終止拍賣，而採取其他方式出讓土地。
舉例子來說，四川成都拍賣高新區南部園區地塊，面積約26.3595畝，容積率≤3，規劃用地使用性質二類住宅兼用商業用地（商業不大於20%），起拍樓面地價：3000元/平方米，成交價：
7250元/平方米，溢價率：141.66%。
擴充套件資料
舉例土地基價
土地的原始成本，包括徵地費、開墾費、青苗費等補償村民的錢，以及評估費等管理費用。簡單地說土地基價就是土地收歸國有儲備後到拿出來招拍掛為止所有的支出費用總和。
土地溢價率舉例
例如：標價100的土地，通過拍賣，最後成交價是200，那麼這個土地就是溢價土地，溢價率就是100%，也就是比標價貴了一倍 。
5樓：g買了否冷
土地溢價是指是合同內約定土地**以外的土地交易差額，說的簡單一點就是土地現在的**比原來的**要高。公式為：土地溢價率=超出基價金額/土地基價。
基價是土地的原始成本，包括徵地費、開墾費、青苗費等補償村民的錢，以及評估費等管理費用。簡單地說基價就是土地收歸國有儲備後到拿出來招拍掛為止所有的支出費用總和。
簡單地說基價就是土地收歸國有儲備後到拿出來招拍掛為止所有的支出費用總和。
說的簡單一點就是土地現在的**比原來的**要高，如溢價30%就是現在的土地的購買**要高出原來的土地**的30%，也就是土地增值了30%的意思。
擴充套件資料
土地溢價率：超出計算所有成本在內的土地**所佔的百分比。公式為：土地溢價率=(競拍成交**-土地成本價)/土地成本價*100%。
溢價就是比原來的**高，高出多少用百分比表示就是溢價率，其實就是漲幅。例如：標價100的土地，通過拍賣，最後成交價是200，那麼這個土地就是溢價土地，溢價率就是100%，也就是比標價貴了一倍 。
6樓：
超出基價金額/土地基價。基價是土地的原始成本，包括徵地費、開墾費、青苗費等補償村民的錢，以及評估費等管理費用。簡單地說基價就是土地收歸國有儲備後到拿出來招拍掛為止所有的支出費用總和。
7樓：陣子的雲
溢價是指較正常競爭條件下所確定的市場**為高的那部分**。在土地拍賣中，舉例子來說，今天成都剛剛拍出來的一塊地，高新區南部園區地塊，面積：約26.
3595畝，容積率：≤3，規劃用地使用性質：二類住宅兼用商業用地（商業不大於20%），起拍樓面地價：
3000元/平方米，成交價：7250元/平方米，溢價率：141.
66%，競得者：成都旭和房地產開發公司。
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8樓：流逝中的歲月
簡單點說就是土地拍賣的**比土地購入時的成本多的部分，就是土地的增值部分
什麼是土地拍賣中的溢價房地產中溢價比指什麼？
土地溢價率 競拍成交 土地成本價 土地成本價 100 土地拍賣中，土地溢價率越高，代表著未來樓市 越好，但有的地方為完善土地公開出讓方式，在土地拍賣時，如果土地競價的溢價率超過一定比例，可現場終止拍賣，而採取其他方式出讓土地。舉例子來說，四川成都拍賣高新區南部園區地塊，面積約26.3595畝，容積率...
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