1樓：羅長江律師
抵押權對租賃權的重大影響
——租賃已抵押房產時必須注意的問題
抵押權對租賃權的重大影響——租賃已抵押房產時必須注意的問題
一、相關規定
《物權法》第190條規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。
《擔保法》司法解釋第66條規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。
最高院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條規定，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
建設部《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：（七）已抵押，未經抵押權人同意的；
二、分析建議
儘管建設部《城市房屋租賃管理辦法》規定，未經抵押權人同意不得出租，但由於法律、法規並沒有禁止抵押房屋的出租，因此《租賃合同》應當認定為有效。但是，該租賃權無法對抗抵押權人及其後的受讓人。有人提出，既然無法對抗，那麼出租人是否可以主張優先購買權，以達到繼續使用租賃物的目的？
坦而言之，目前立法並沒有對此作出明確規定。《合同法》第230條僅規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。可以認為，優先購買權源於租賃權，產生衝突的實際上是租賃權與抵押權。
最高院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也沒有對此予以明確，僅僅是明確了：請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支援。
筆者認為，一方面，租賃權不能對抗抵押權的規定，僅僅是針對抵押權的行使、實現時，租賃合同的效力而言，不應當擴大對租賃權的限制。另一方面，優先購買權的行使並不能損害抵押權人的權利，抵押權的保障在於抵押物的變現。因此，承租人應當可以行使優先購買權。
但是，筆者還是再次提醒，在承租房屋時，有必要查明房屋抵押情況，否則很可能對房屋的正常使用遺留潛在的風險。
2樓：yq律師
你好，問題不夠具體詳細，請詳細說明。
抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。這條法律條文怎麼理解呢？
3樓：虎說體育
假設a以一套商鋪向銀行抵押貸款100萬，後來a又把房子出租給b。後來a生意失敗，到期未能償還還銀行貸款，銀行行使抵押權將商鋪拍賣，c買下了房子。不論b知不知道房子已抵押，都不能以買賣不破租賃來對抗丙。
同時如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條規定，抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
擴充套件資料
租賃權先於抵押權設立時，租賃物被拍賣的，承租人有權要求買受人繼續履行租賃合同或對租賃物主張優先購買權，但該權利不能排除法院對租賃物的強制執行，在強制執行中，承租人不能同時主張優先購買權和繼續履行租賃合同的權利，只能擇一行使。
《物權法》第一百九十條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權”
4樓：小肥仔
假設甲以一套住房向銀行抵押貸款20萬，後來甲又把房子出租給乙。後來甲生意失敗，到期未還銀行貸款，銀行行使抵押權將住房拍賣，丙買下了房子。不論乙知不知道房子已抵押，都不能以“買賣不破租賃”來對抗丙。
注：抵押人：甲，抵押權人：某銀行，承租人：乙，受讓人：丙。
擴充套件資料：
抵押權的種類，根據不同的標準可以進行不同的劃分，根據我國《擔保法》的相關規定，抵押權主要有以下幾種：
（一）不動產抵押
不動產抵押，是指以不動產為抵押標的物而設定的抵押。不動產抵押是最普遍的抵押形式，由於不動產的特殊性，抵押人不轉移對其的佔有即可達到擔保之目的，因此在實踐中受到社會的普遍歡迎。
（二）動產抵押
動產抵押，是指以動產為抵押標的物而設立的抵押。動產抵押並不意味著所有的動產都可以稱為抵押的標的物，有一些動產是不適合成為抵押標的物的。動產抵押的特徵仍是抵押人不轉移對財產的佔有，否則將與質押無異。
（三）權利抵押
權利抵押，是指以特定的財產權利作為抵押標的物的抵押。對於何種權利可以成為抵押的標的物，一般法律都會做出明確的規定，我國可供抵押的權利一般是指土地使用權。
（四）最高額抵押
最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額度內，以抵押物對一定時間內連續發生的債權作擔保的抵押形式。最高額抵押具有下列特徵：
1、抵押擔保的是將來的債權，現在尚未發生；
2、抵押擔保的債權額不確定，但設有最高額限制，最高額限制並非債權的實際最高額；
3、實際發生的債權是連續的、不確定的，即債權人不規定對方實際發生債權的次數和數額；
4、債權人只可以對抵押財產行使最高限額內的優先受償權；
5、最高額抵押只需一次登記即可設定。
我國最高額抵押的適用範圍，僅適用於借款合同和債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同。
（五）財團抵押
財團抵押，又被稱為企業抵押，是指抵押人以其全部的財產，包括動產、不動產和權利為一體共同作為標的物來進行抵押的行為。採用此種抵押方式的抵押人一般是企業，可以是企業的擔保能力集中。《擔保法》第34條規定，抵押人可將其合法財產一併抵押。
（六）共同抵押
共同抵押，又成為總括抵押，是指為了同一債權的擔保，在數個不同的財產上設定的抵押。共同抵押的突出特點是在數個抵押物上設定數個抵押權，共同擔保同一債權。其中一個抵押權實現，其他財產上的所有抵押權均消滅。
5樓：匿名使用者
已抵押的財產出租應告之承租人抵押情況並不能侵害抵押權人權利，所以承租人在抵押權實現後，因抵押權是抵押權人實現，承租人沒有優先受讓權，租賃合同對受讓人不具備約束力，即受讓人可以根據自己的願望和承租人按原租約重新簽定租約，也可以不認可原租約，重新處置財產。
6樓：潘樹嚴
訂立抵押合同前抵押財產
已經出租的，原租賃關係不受抵押權的影響。
抵押權設立後，抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。也就是說抵押權設立在先，抵押權實現後，權利人即可繼續出租，也可不出租，即原租賃合同對抵押權人（受讓人）沒有約束。
合同具有相對性。
抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束。這句話什麼意思？能不能舉個例
7樓：勤奮的白菜
例如：甲來向乙借款10000元，用自己的房屋向自乙作抵押。借款期間，甲未經乙同意將房屋出租給丙。
借款到期後甲無法按時還款，乙便按合同行駛對該房子的抵押權。但此時，由於丙不知曉該房屋已經抵押給乙，所以對於乙的實現抵押權的要求，並可以對抗該要求，這是受法律支援的。希望能幫到您。
生物簡答題，高考生物簡答題如何答全
一，謊花分為兩種，一種是沒有受粉的雌花，所以不會結果 還有一種是雄花，也不會結果。二，蛆和蒼蠅是一種生物。蛆經過蛻變後變成蠅，蛆和蒼蠅是一種生物在不同生活週期的不同形態，蛆是蒼蠅的幼蟲，蒼蠅是蛆的成蟲。三，既有好處也有害處，蝴蝶在幼蟲階段會吃食植物的葉片，會造成作物的蟲害。到成蟲階段，蝴蝶在吸食花蜜...
簡答題如何回答規範，政治簡答題和材料說明題的答題格式
1,2,3.4一定要標明，再就是根據分答題，比如有10分可能就是有5條一條2分，5分的話就是有5條，一條1分，你要是答了4條肯定會扣分的，那就是編也得編5條是吧 要點必備，闡述宜簡！祝你成功！一般還要用一句簡煉的話說明一下aa性等。考試中的簡答題和論述題該分別怎麼回答 既然是簡答 bai題，當然首先...
簡答題和問答題有什麼區別，簡答題和問答題有區別嗎？
簡答題要求簡單 精煉概括 如果是文科不能用原文回答，問答題就很隨意了 答案偏重詳細可用原文 字數多少隨便啦 簡答題和問答題有區別嗎？簡答題 只要簡單回答，提綱挈領，只列出問題包含的理論的提綱式條目，不用逐條去闡述 問答題 需要比較詳細的回答，不但要列出問題包含的理論的提綱式條目，還要針對每個條目進行...