1樓：王景佔律師
需要注意的挺多，比如合同中不得約定由你承擔違約金，比如依法為你繳納社會保險，基本工資不能低於同崗位最低水平，你的有關證件對方不得扣押等等。
籤物業服務合同應注意什麼
2樓：靳延
隨著《物業管理條例》的出臺，越來越多的業主都知道了作為業主所擁有的權利和義務，同時也更重視和謹慎地使用這些權利，希望能有效地維護自身的利益。其中最重要的、和業主利益關係最密切的一項權利就是通過業主委員會選聘優秀的物業公司來管理小區，而在業主委員會選聘物業公司的過程中，重要環節就是和物業公司簽訂的《物業服務合同》。因為該合同簽訂後，對全體業主和物業公司都具有法律約束力，所以簽好該合同對業主來說是享受優質物業服務的關鍵所在。
鑑於目前的情況和即將實施的《物業管理條例》，業主委員會在和物業公司簽訂《物業服務合同》時應著重注意以下幾點：
一、明確委託物業服務的內容、範圍和期限。由於現在專業分工的細化，出現了專門提供某一項服務的物業公司，所以在服務合同裡一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作，還是隻管理某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。
例如某小區業主委員會通過招標聘用了一家物業公司，委託其管理小區的全部物業內容，而該公司在接手以後，除了物業費是自己收取外，其餘的物業管理內容全部以低價委託給其他沒有業務的物業企業，來賺取其中的差價，而其他的物業企業以低價承接該業務後，由於成本的原因，只能是降低服務的內容和標準，如果業主委員會在服務合同裡沒有約定詳細的服務標準，也沒有約定該物業公司不得將服務內容轉委託給第三方的話，由於該物業公司這種做法沒有違反法律規定和合同約定，業主只能是白受損失。所以如果業主委員會是看中了某家物業公司的品牌和服務質量，那就要在服務合同中約定詳細的服務內容和具體的服務標準，並且約定該公司不得將服務內容轉委託給第三方，否則承擔相應的違約責任。只有這樣才能避免使業主花**享受低質服務的情況。
二、除了《物業管理條例》規定的業主委員會應有的權利外，其他一些權利，也應在服務合同裡明確約定。例如業主委員會對物業公司有監督權，但是如果這種權利沒有相應保障的話，實踐中是無法行使的，物業公司一般對業主委員會的建議和監督根本不予理睬，所以只能是業主委員會控制住了物業公司主要的經濟**後，才能有效地監督制約物業公司。還有，業主委員會如果沒有固定的辦公場所，就無法正常召集會議形成決議，自然也就影響業主權利的行使；業主委員會的主要成員要花大量的時間精力為業主爭取利益，如果他們總是無償勞動的話，勢必影響他們的工作積極性，所以他們從物業費中領取相應的薪金是必要的，但如果在合同中沒有約定的話，物業公司肯定是不願拿這筆費用的。
因此，業主委員會在和物業公司籤合同時，應約定物業公司在收取物業費後，將該費用存於業主委員會的賬戶，由業主委員會根據小區費用的支出情況分期撥付給物業公司；物業公司應為業主委員會提供相應的、固定的辦公場所；業主委員會的主要成員有權按時從物業費中領取薪金；業主委員會對物業公司的財務具有調查權和監督權、業主委員會對物業公司服務質量有權提出意見並可要求其限期整改等內容。同時，業主委員會應承擔相應的義務，督促業主按時交納物業費，積極配合物業公司工作，尊重物業公司專業化的管理方式和措施等。
三、明確物業公司的權利和義務。本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明確物業公司所承擔的義務，並且儘可能的明確責任，例如保安失職導致業主物品被盜、保安毆打業主的問題，物業公司應承擔賠償責任；物業公司在使用物業費時，都必需有明確的記錄並向業主委員會公開全部的賬簿等義務。
四、對違約責任的約定。要在服務合同裡明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司賴著不走的情況，雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業主的利益。
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