1樓:匿名使用者
可採抄用兩種不同模式:襲封閉式
專用賬戶監管模式和直接監管兩種模式。1、封閉式監管要開立專用賬戶,多適用於授信相關資金監管;2、直接監管模式是企業將已在經辦行開立的結算存款賬戶作為指定監管賬戶,由經辦行櫃員在as400系統中設定監管標識,不另行開設專用賬戶。
辦理二手房交易資金監管有哪些注意事項
2樓:眉間雪
注意如下:
1、選擇同一家託管銀行,並開立個人結算賬戶。
2、須提供房產買賣雙方當事人的本人賬戶。
3、可使用已有的相應託管銀行的賬戶,但賬戶須是本地賬戶且具有個人轉賬功能。
4、以貸款方式支付購房款的,貸款銀行應於辦理產權登記前發放貸款,將貸款存入指定的交易結算資金專用賬戶。
5、交易雙方特別是出賣方要妥善保管存摺、不要將存摺交予他人,密碼不要外洩。
擴充套件資料
二手房的交易流程的注意事項有以下:
1.房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
2.土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,**可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限。
3.交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。
4.房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得後,房主還可以抵押和轉賣。
5.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。
6.物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。
7.市政規劃是否影響
有些房主**二手房可能是已瞭解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響採光、**等市政規劃情況,才急於**,作為買受人在購買時應全面瞭解詳細情況。
8.單位房屋是否侵權
單位的房屋有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。
9.中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。
10.合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面,但對於一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
3樓:搜狐焦點
二手房買賣交易
過程中,從買賣雙方簽訂買賣合同,到房產交易過戶完成,一般需要1至3個月的時間,房產交易中存在「先付款還是先過戶」的問題,只有採取資金監管和資金託管這兩種方式才是真正確保二手房交易資金安全。這兩種模式都是通過銀行的專用賬戶進行資金的凍結,在沒有買賣雙方約定授權的情況下,其他人員均動用不了資金。而除此之外的其他房款交割模式,都會讓資金劃轉存在一定的風險。
資金監管是指買賣雙方的交易資金不直接通過經紀公司,而是由房地產行政主管部門會同銀行、具有擔保資質的機構在銀行開立的資金監管「專用賬戶」進行劃轉,該賬戶屬於銀行。當規定期限內購房者過戶後,該資金將劃轉到原業主的賬戶下,否則將劃轉到購房者賬戶下,因此資金監管需要買賣雙方都在監管銀行開有賬戶,銀行是資金的監管主體,從而保障了買賣雙方的交易資金安全,維護了買賣雙方的權益。
二手房交易資金託管流程:
買賣雙方攜帶銀聯標識儲蓄卡,在任一鏈家門店即可辦理理房通託管;
協議錄入-繫結銀行卡-上傳備件-列印協議-刷卡付款-備件處理-房款解凍
經紀人/助理在門店託管系統錄入交易編號,自動同步買賣雙方、交易標的及監管金額等相關資訊;
根據實際情況為買/賣雙方繫結銀行卡;
上傳相關備件(根據系統介面提示錄入即可);
買賣雙方簽署託管協議(系統生成),協議彩色列印四份;
買方通過銀聯pos機將託管資金劃轉至理房通託管賬戶並凍結;
將買賣雙方簽字確認的兩份託管協議、銀聯pos小票及委託公證書或手寫委託書(若有)快遞至金成建國5號交易中心資金監管組;
根據協議約定的解凍條件,當天過戶,且備件(過戶專員簽字的新房本影印件/或(契**+領證通知單)影印件 )齊全,t+1個工作日解凍。
備註:(過戶專員批量交接部分房本影印件至檔案管理崗)
資金託管需要提供一下資料:
買方:銀聯標識儲蓄卡(本人他人均可)
賣方:本人開戶的儲蓄卡(中行、工行、農行、建行、交行、民生、廣發、光大、招行、浦發、北京、郵儲、平安、中信、興業、華夏、上海)
賣方本人無法到場需提供委託公證書,買方本人無法到場需提供手寫委託書。
(以上回答釋出於2015-11-25,當前相關購房政策請以實際為準)
4樓:鑽誠投資擔保****
二手房資金監管分為兩種情況,一種是全款支付,另一種是按揭貸款支付,具體操作流程如下:
(一)二手房按揭貸款,資金監管流程如下:
1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》,買賣雙方共同提出辦理交易資金監管服務需求;
2、銀行稽核買賣雙方的資質,並與買方簽署貸款相關合同;
3、評估該套房產,根據評估報告確定首付款金額;
4、買方支付首付款,款項直接進入資金監管賬戶中,由銀行監管。同時買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監管協議》;
5、買賣雙方辦理繳納稅費、過戶手續;
6、辦理完過戶手續後,根據買賣雙方授權,銀行按指令撥付首付款;
7、銀行見他項權利證後,支付尾款給賣方。
(二)二手房全款支付,資金監管的流程如下:
1、買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》,買賣雙方共同提出辦理交易資金監管服務需求;
2、買方交易全款,款項直接進入資金監管賬戶中,由銀行監管。同時買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監管協議》;
3、買賣雙方辦理繳納稅費、過戶手續;
4、辦理完過戶手續後,根據買賣雙方授權,銀行按指令撥付購房款。
5樓:匿名使用者
一、辦理二手房交易資金監管業務,買賣雙方應選擇同一家託管銀行,並在所選定的託管銀行開立個人賬戶。
為了增強房產交易資金的安全性,我市二手房交易資金監管業務的資金存轉都是通過銀行轉賬的方式進行的,買賣雙方應事先選擇同一家託管銀行,並提交在該銀行的個人賬戶,這樣無論買方將售房款存入「專用賬戶」,還是產權過戶辦理完畢後,託管機構將售房款由「專用賬戶」轉入賣方賬戶,都能夠保證交易資金即時到賬,避免了因交易資金轉賬時間過長給交易雙方造成不必要的麻煩,提高資金監管業務的時效性和便利性,因此,敬請廣大客戶予以理解。
二、提交給房管局資金託管機構的賬戶名稱應是房產買賣雙方當事人的賬戶。
在實際辦理業務的過程當中,工作人員曾遇到賣方賬戶非本人賬戶的情況。目前個人賬戶除了存摺以外還有銀行卡,有的客戶的銀行卡背面沒有簽名,無法看出戶主是誰,等到最後辦理轉款的時候,託管銀行錄入賬戶才發現與託管協議簽訂的客戶名稱不是同一個人,無法辦理轉款手續,這樣不僅給託管機構、託管銀行的工作造成不便,也直接給客戶本人產生不利影響,因此,在辦理二手房交易資金監管業務時,請務必提交買賣交易當事人的賬戶。
三、交易雙方當事人可以使用原來的相應託管銀行的賬戶,但該賬戶必須是本地賬戶。
有些客戶事先已經有了相應託管銀行的賬戶,在辦理二手房交易資金託管業務時不必再開設新的賬戶,但是雙方所提交的賬戶必須是本地賬戶,很多賬戶非銀行工作人員有時無法從賬號本身看出是否是本地賬戶,只有到了最後轉款環節、銀行轉款時才能看出。託管機構的「專用賬戶」是不能進行異地轉款的,結果造成無法轉款,因此,為了能夠保證賣方的資金及時到賬,特提醒廣大交易雙方特別是賣方客戶,簽訂資金託管協議請提交本地賬戶。
四、以貸款方式支付購房款的,按照資金監管的相關要求,貸款銀行應提前發放貸款,將貸款存入指定的交易結算資金專用賬戶。
為了最大限度地保護買賣雙方利益,我市的二手房交易資金監管業務實行全額資金監管,除了少量定金外,買方應將全部房款存入托管機構「專用賬戶」後才能辦理產權過戶手續,對於需要銀行貸款的也就相應的要求銀行要提前放款。銀行為了保證貸款安全,可以要求具有擔保資質的擔保機構進行擔保,由此便會產生一定的擔保費用。擔保機構為客戶提供擔保後,會協助客戶辦理產權過戶及房產抵押登記手續,為客戶提供更加細緻、周到的服務。
五、交易雙方特別是出賣方要妥善保管存摺、不要將存摺交予他人,密碼不要外洩。
在辦理二手房交易資金託管業務時,買賣雙方會和資金託管機構簽訂《濟南市存量房資金託管協議》,事先約定好買方的存款賬戶和賣方的收款賬戶,而在房產交易過程中,由於一些百姓缺乏房屋買賣經驗,便會委託中介機構全程**,這時,一些中介機構就會趁機持賣方身份證原件開設一個存摺,並在簽署協議時提供給資金託管機構,房款到賬以後不但不通知賣方本人,還埋怨託管機構工作效率慢,資金不能及時到賬,使客戶產生了誤會。其實,資金託管機構和中介公司之間並沒有業務往來,買賣雙方與資金託管機構簽訂的《濟南市存量房資金託管協議》也與中介機構無關,資金託管機構只是在交易完成時,按照相關約定把房款轉到《濟南市存量房資金託管協議》中所約定的賣方賬戶上。房管部門工作人員提醒交易雙方,為了維護買賣雙方自身的利益,到房管局辦理存量房交易資金託管業務時,請按照相關要求,持有效證件親自到場辦理相關手續,不要隨意將身份證、銀行卡、存摺等重要證件交給他人保管,密碼不要外洩,以免造成不必要的損失。
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