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同居購房≠共同財產
同居關係不同於婚姻關係。婚姻中所得財產除法律規定及夫妻雙方明確約定財產分別所有外，婚後所得財產一般為共同共有，而同居關係期間所得財產則不然。根據最高人民法院《關於人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第10條：
「解除非法同居關係時，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產，按一般共有財產處理」之規定，同居期間所得財產的分割原則是：在同居關係期間各自所得的收入歸各自所有，共同所得的收入和共同購置的財產歸雙方共有。所以，是否共同出資購置，共同付出是認定財產權屬的關鍵。
房產歸屬要看產權登記
在戀愛同居期間雙方房產歸屬判定主要取決於出資證明和不動產產權登記，首先房產證上所署的購房人的名字到底是誰？如果是兩個人合買的（即《購房合同》上籤署了雙方的名字），就共同享有，應屬於共有財產的分割問題。按我國現行法律規定，共有財產分為兩種：
一種是共同共有，即共有人對共有財產不分份額地共同享受權利和承擔義務，共同共有多存在於具有特殊關係的人之間，如夫妻、家庭之間；另一種是按份共有，即共有人按各自享有的份額對共有財產享受權利和承擔義務。
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【案情簡介】
王寧離異後獨自帶著女兒王靜生活，2023年結識了來北京打工的劉江，劉江在工作和生活上都十分照顧王寧，待王靜也很好，二人相處一年後，開始共同生活，共同居住在王寧位於某村的房屋中。
2023年，王寧所在村被列入拆遷範圍，王寧和王靜的戶口在內，結合拆遷政策，根據王寧家房屋面積及戶口人數，可以給其補償一個二居室。劉江長期在此居住，二人雖未領取結婚證，但村裡都以為二人是夫妻。依照拆遷政策，配偶戶口不在本村，沒有其他住房的，享有30平米回購房屋指標。
劉江沒有其他住房，因此最終拆遷單位給王寧安置了一套三居室。拆遷協議中拆遷人為王寧，被安置人口為：之夫劉江，之女王靜。
之後王寧和開發商簽訂了房屋買賣合同，劉江支付了購房款15萬元。房子下來後，劉江辦理了收房手續，裝修後和王寧入住至今。2023年三居室取得房屋所有權證，登記在王寧名下。
2023年，王寧和劉江登記結婚。2023年，二人因各種原因準備離婚，劉江才發現一個月前王寧通過贈與將三居室過戶到王靜名下。劉江和王寧理論，王寧說拆的是自己的房屋，三居室也是在結婚前取得的，和劉江沒有關係。
劉江認為當時二人雖沒有領取結婚證，但已以夫妻名義共同生活多年，拆遷時也是因為其作為配偶沒有其他住房，才能夠分得三居室，且購房款、裝修以及十幾年來的各種開銷都是自己支付的，怎麼房屋就沒有自己的份額了？
【律師解讀】 同居期間取得的財產 屬共有財產
北京市東元律師事務所合夥人李鬆律師表示，同居期間取得的財產屬於共同財產。
王寧和劉江從2023年開始共同生活，雖然一直沒有登記結婚，但以夫妻名義生活，同村的其他人也認為二人是夫妻。拆遷時，劉江也是以王寧配偶的身份進行安置。王寧和劉江在取得三居室時，雖未辦理結婚登記，但以夫妻名義長期共同生活，形成同居的法律關係。
依照相關法律之規定，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產，有約定的從約定，沒有約定的應當認定為共有關係。
三居室是基於拆遷取得，依照相關拆遷政策，劉江以王寧配偶的身份，沒有其他住房，享有30平米回購房指標，因此拆遷單位給王寧安置了一套三居室。三居室中有劉江的30平米回購房指標，且是在劉江和王寧同居期間取得的，三居室應屬於王寧和劉江的共有財產。也正是因為三居室屬於王寧和劉江的共同財產，才由劉江出資購買，交房等手續由劉江辦理，後續的裝修、日常的各項費用等由劉江支付，劉江也在此居住至今。
因此，三居室屬於王寧和劉江的共有財產。
王寧將房屋贈與王靜的行為無效
三居室屬於王寧和劉江的共同財產，雖然登記在王寧名下，但王寧無權做出處分。王靜作為王寧的女兒，對房屋的歸屬情況應屬知情，且二人在王寧提出離婚前一個月辦理房屋贈與，損害了劉江的權益，依照《合同法》之相關規定，王寧和王靜的贈與行為應屬無效。
李鬆律師建議，劉江應以確認贈與合同無效為由將王寧和王靜訴至法院，合同無效後，基於合同做出的變更登記無效，三居室房屋登記恢復到王寧名下。在離婚訴訟中，劉江和王寧再對該房屋進行分割。由於王寧在夫妻存續期間將共有財產轉移給自己的親屬，按照《婚姻法》的規定，婚姻存續期間轉移夫妻共有財產的，在分割共有財產時，對於轉移方應當少分或者不分。
王寧對於轉移夫妻共有財產的行為，也應承擔相應的法律責任。
（以上回答釋出於2016-12-08，當前相關購房政策請以實際為準）
同居期間購買的房產分手時如何分割
3樓：棦神
2、男方用女方的名義買房，房產如何分割分析：如果雙方並未結婚，而此時因房產分割發生爭議，那麼法院一般會認定該房屋屬於女方個人財產，如果買房的錢是雙方共同出資的，憑相關單據女方應當退還男方的錢，屬於借款，對於房屋增值部分，由於男方無權要求分割，所以男方也無法主張。如果男方沒法證明自己的出資，那對男方是相當不利的。
3、女方出資裝修男方的房屋，房產應如何分割?解答：該房屋屬於男方個人財產，女方出資裝修行為，屬於對不動產的附和添附行為，依照物權法原理，在以動產對不動產進行添附的情況下，不動產的所有權並不發生變化。
女方之所以出資對房屋進行裝修，主要是基於其對和男方結婚的期待和判斷，是在此條件下對戀人財產的添附行為，而非對男方的贈與。從社會常理而言，即便該裝修款能被認定為贈與，也應當依雙方結婚為條件。否則構成不當得利。
所以男方應當將裝修款返還給女方，或者進行相應補償。4、男女雙方共同出資購買的房屋，**後所得價款應如何分割如果有相關協議認定為共同出資購買，即便房屋買賣合同是一個人的名字，房產證上是一個人的名字，那麼也不能視為借款，而應當視為共同出資款，否則未署名一方的出資款就會作為對另一方的借款處理。另外，如果在共同出資的情況下，以雙方共同的名義買房要比雙方簽署協議更有保障，因為房屋權屬是以房屋登記部門登記記載作為行使所有權處分權等權利的依據。
否則雙方簽訂的協議雖然有效，但是並不能在房產處理時對抗第三人。否則如果產權證上登記的一方房屋低賣，另一方可能本都收不回來，更不用說房屋增值後的分配。在房屋低賣之後，也 只能從未經其他共有人同意，擅自處理共有財產給其他共有人造成損失的 角度，以財產損害賠償向法院起訴另一方，請法院根據其提供的房屋**評估報告判令對方賠償實際損失，但是其必須提供有效證據。
因此，戀愛中的男女雙方買房在雙方均出資的情況下最好是以雙方的名義共同購房，並且按照實際出資額來明確所享有的房屋產權比例，來避免可能出現的風險。5、戀愛雙方以雙方名義購買的房屋，分手時尚未取得產權證，應如何分割解答：(1)將一方在《商品房買賣合同》中的權利義務全部轉讓給另一方，然後進行合同買受人的主體更名，由一人獨自作為買受人 (2)雙方都不願意放棄產權，可先辦理產權證，各自享有各自份額。
或者雙方通過競價方式，由出價較高的一方取得房產。如果無法證明各自出資金額，按照各50%的比例平均佔有產權數額。如果產權證上寫明共同共有，則雙方直接按照50%的比例來進行分割，無需證明各自出資額。
6、戀人以雙方名義購買並已取得產權證的房產，應如何分割財產共有分為共同共有和按份共有，共同共有一般存在於夫妻關係、家庭關係和繼承關係中。而戀人在婚前聯名購置房產時，由於雙方在法律上並不存在任何上述關係，因此雙方的財產份額一般需要由雙方進行約定。這種約定體現在房屋行政主管機關頒發的房屋共有權證記載的內容中，即通過主管機關登記的形式固定下來。
(注意產權證中的產權人是以購房合同中的買受人為準的)所以，像這種情況，以雙方名義購買，又在房產登記機關約定了各自所享有的房產份額的話，就按照所約定的份額來分割。如果雙方都要求該房屋全部產權又不能就房屋的價值協商一致，可先對房屋的總價進行競價，由競價高者按照對方的產權比例對其進行補償;如果一方要，一方不要，如果不能就房屋的價值協商一致，可委託評估機構進行評估，然後再由要房的一方對另一方進行補償;如果雙方都不主張，則可在賣出後再就得款進行分割。7、戀愛時由雙方聯名購買、一方負擔月供款的房屋如何分割婚前雙方聯名買房時，對房產份額的約定應以雙方的實際出資為準，需要注意的是，在按揭買房時，實際出資不應僅僅以雙方交納的首付款比例為標準，而應把一方通過銀行按揭貸投入的款項計入實際出資數額。
所以在按揭貸款買房時，在貸款批下來並轉到開發商賬戶之後，房屋價款已經全部支付完畢，聯名購房雙方對開發商的付款義務已告完成，以後支付的月供款只是對銀行的還債，而不是對房價款的繼續支付。因此如果以一方的名義辦理的貸款，則貸款總額應計入該方的實際出資數額，並以此約定房屋份額。如果以雙方的名義貸款，則一般應視為雙方在貸款總額內的出資數額相等。
如果實際上由一方負擔月供款，那麼最好以該方的名義貸款，這樣才能使雙方的權利義務相對等。否則月供款多的一方只能向另一方主張債權。在雙方共同貸款的情況下，如果月供款實際上由一方承擔，則該方只是替對方承擔了部分債務，其依法可以向對方進行追償，但並不會必然引起房產份額的變化。
司法部門判斷雙方享有的房產份額主要是以房產證上的登記記載為準，如果尚沒有辦理產權證，則要以雙方關於產權份額的宣告協議為準。如果雙方沒有宣告協議，則以雙方的出資額為依據確定雙方應享有的產權份額，此時需要雙方對各自的實際出資額進行舉證。倘若雙方都不能證明自己的實際出資數額，則根據購房合同上載明的買受人為兩人以及開發商購房發票付款人亦為兩人的基本事實，一般推定為兩人共同繳納了購房款，每人享有50%的權益。
這對實際出資多的一方是不利的，也是該方需要儘量予以避免的法律風險。律師建議：(1)雙方簽訂協議對出資事宜和產權份額作出約定，簽署《出資協議書》，或者一步到位，把將來**和辦理按揭均需要的《房屋共有產權人宣告書》提前出具，(2)以實際出資額為依據約定雙方的產權，這樣較為公平合理，萬一分手了，也不至於因權利義務失衡而起糾紛(3)辦理按揭手續時，根據月供款是由雙方負擔還是一方負擔決定是共同貸款還是個人單獨貸款。
雙方聯名購房後，如果確定由雙方共同承擔今後的月供款，則可由雙方作為共同借款人向銀行申請按揭貸款，這種情況下雙方承擔的月供款一般應大致相等。如果雙方實際承擔月供款數額相差較大，則最好通過書面協議予以明確約定。如果一方根本不承擔月供款，就沒有必要採用共同貸款的方式，以防止糾紛的發生。
(4)在確有證據的情況下，可以就產權登記錯誤提起行政訴訟。在雙方聯名購房的情況下，一般來說，在取得產權證後，如果一方提出產權證中記載的產權份額有誤，通過訴訟請求重新確權的，是很難得到法院支援的。但是，在實踐中並不排除一方通過偽造對方簽名或者偽造合同檔案騙取主管機關產權登記或者變更的可能，這種情況下，另一方可以提供相關的證據請求主管機關撤銷錯誤的登記並予以更正。
可以把登記的行政機關作為被告，把對方列為第三人向法院提起行政訴訟。
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