1樓：傈僳花
集體土地使用權流轉客體的建設用地，包括現實的已經被土地使用者合法取得建設用地使用權的土地和已被土地利用總體規劃和鄉（鎮）村建設規劃確定為建設用地的土地。由我國土地使用制度改革的目標所決定，作為集體土地建設用地使用權流轉客體的應該是前者而不是後者。近年來，不少試點地區都將後者列入集體土地建設用地使用權流轉的範圍，並以此為主進行流轉。
以四川省江油市四個鎮的試點情況為例：2023年底四個鎮土地利用總體規劃確定的集體土地建設用地共1414.25公頃。
截至2023年6月底，實際已使用集體土地建設用地1120.65公頃，佔土地利用總體規劃的79．24%；而現已使用的集體建設用地中實際發生流轉行為的土地共207.32公頃，僅佔已使用集體建設用地的18.
5%。 [1]這是一個不容忽視的問題。雖然在規劃用途上兩者都屬於建設用地，但兩者間有著重要區別：
前者一般是土地使用權主體明確的、現實的建設用地；後者通常是土地使用權主體尚未確定的、可能的建設用地。如果將後者作為集體建設用地使用權流轉的物件，以流轉的方式來取得建設用地使用權，至少存在以下幾個問題：
（1）違反現行法律規定。我國《土地管理法》明確規定，「在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施規劃而將農地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批准的農地轉用範圍內，具體建設專案用地可以由市、縣人民**批准」。
其表明土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地，要變為現實的建設用地，需要經有批准權的人民**按土地利用年度計劃分批次批准；而將規劃建設用地使用權作為流轉的客體，以流轉方式來取得建設用地使用權，實質上是提前用地，擴大建設用地規模，必然會對土地年度利用計劃的執行產生巨大的衝擊。
（2）耕地保護將更加艱難。如果將規劃建設用地作為流轉物件、納入流轉範圍，大量非法用地行為便會在土地使用制度改革、加快小城鎮建設、增加農民收人等口號下，名正言順地得以實施。在目前有關法律制度不完善的情況下，其結果必然是加快農地向非農業建設用地轉化的速度，耕地保護將遇到更大的挑戰。
實踐中，已有相當數量的農業用地以「流轉」的名義提前變成了建設用地。近年來，隨著農業產業化經營的興起和農村勞動力轉移的日益增多，集體土地使用權流轉從幕後走向前臺，並且速度明顯加快，但存在不少違背農民意願、損害農民利益的問題。如有的隨便改變土地承包關係，有的把土地使用權流轉作為增加鄉村財政或集體收人的措施；有的用行政手段將農戶的承包地轉租給企業經營，嚴重影響了農民正常的生產和生活；有的為了降低開發成本，更多地招商引資，借土地流轉之名，隨意改變土地的農業用途，並強迫農民長時間、低價出讓土地經營權。
[2]在農民土地權益受到侵害的同時，大量的耕地也變成了建設用地。
（3）在我國現行土地制度下，任何土地使用權流轉的法律後果都是土地使用權主體的變更，因此，作為流轉物件的土地使用權，應該是由土地使用者依法享有的、權利主體明確的、依法可以流轉的土地使用權。規劃建設用地尚不具備這些條件，土地使用權在法律上尚未被具體的土地使用者取得，土地使用權主體處於未知狀態，將無具體使用權人的土地作為流轉的客體，既無法律依據又缺理論基礎。
因此，今後國家在立法時應將集體土地使用權流轉的物件，限定在存量建設用地使用權的範圍，並對流轉的物件、範圍、條件和程式做出明確的規定，以規範集體土地使用權流轉行為；而規劃建設用地使用權的取得，則應按土地管理法的規定由有審批權的人民**審批，批准與否的決定因素應是土地利用總體規劃、鄉鎮村建設規劃和土地利用年度計劃的要求，而非土地所有者與使用者之間的流轉協議。 集體建設用地使用權流轉的主體應為土地的使用者而非所有者。
集體建設用地使用權流轉是集體土地使用者之間的交易，無論其採用何種形式，轉移的都是土地使用權。在現行土地制度下，集體建設用地使用權與所有權一般都處於分離狀態，土地使用權的享有者通常是實際的土地使用者，因此，能夠作為集體建設用地使用權流轉主體的應該是集體建設用地使用權人和意向土地使用者。實踐中，不少地方將集體建設用地使用權主體擴大到土地所有權人，並以規範性檔案規定「農民集體所有建設用地的所有權人或使用權人經批准可以採用轉讓、租賃、抵押或作價入股等形式進行流轉」。
這種將集體土地所有者作為建設用地使用權流轉主體的做法，無疑擴大了流轉主體的範圍，客觀上為違法佔用集體土地進行非農建設的行為提供了依據和條件。
首先，集體所有的建設用地，通常是已經**批准確定給鄉（鎮）村企、事業單位使用和村民住宅使用的土地。其有具體明確的土地使用權人，他們所享有的土地使用權受法律保護，土地所有者不能隨意收回再以流轉的方式進入市場；在土地使用權與所有權處於分離狀態的情況下，土地所有者（農民集體）無論在法律上還是在事實上都不能成為建設用地使用權流轉的主體。其次，目前我國集體土地所有權主體是抽象的、法律上的權利主體，由其作為土地使用權流轉的主體客觀上難以操作，只能由村委會或集體經濟組織代為流轉行為。
在目前對土地經營管理者缺乏必要監督機制的情況下，土地所有者在土地使用權流轉中享有的權益缺乏必要的保證。再次，雖然集體建設用地的所有者是農民集體，但在我國現行土地制度下，集體土地建設用地使用權的取得和變更，從來就不是由土地所有者來決定的。由集體土地所有者作為建設用地使用權流轉的主體，實際上是為某些地方**或其派出公司控制和操作土地流轉創造條件。
我國實行集體土地建設用地使用權流轉的主要目的是通過市場配置資源，使利用效率較低的集體存量建設用地得到充分、合理的利用。因此，集體土地使用權流轉的主體應是建設用地的使用者，而不應該是土地所有權人。 集體建設用地使用權流轉產生的收益包括轉讓收益和土地增值收益。
這筆收益如何分配是集體土地使用權流轉制度建設中的核心問題，它關係到土地資源配置機制的形成以及集體土地使用權流轉的動力。從理論上講，集體建設用地使用者作為土地使用權人，在自己不能有效利用土地的情況下，將土地使用權再讓渡給他人，從中獲得了土地收益，其自然是轉讓收益分配關係的參加者。土地所有者（農民集體）在其土地所有權與使用權分離之後，並未喪失土地所有權，其當然享有土地的收益權，也自然享有土地轉讓收益分配的參與權，並據此獲得應得的收益。
因此，集體土地流轉收益分配關係的參加者，主要是土地的所有者和土地的使用者。同時，由土地利用的特殊性所決定，土地增值收益的形成，主要是社會經濟發展、**投資、周邊環境改善以及規劃實施的結果。就此而言，國家也應成為土地流轉收益分配的參與者，但其所得的土地收益應以徵收土地增值稅的形式取得（這屬於再分配的範疇）。
因此，在集體土地使用權流轉中，土地收益分配關係的主體應是土地所有者、使用者和國家。但從一些地方的試點方案來看，不少地方都將各級地方**作為集體土地流轉收益分配關係的直接參與者。如有的地方要求「收取的土地流轉收益及土地增值收益，在土地所有者與鎮、區、市人民**之間按2：
5：2：1比例進行分配」。
[3]國土資源部批准的流轉試點方案和管理辦法，雖然要求「對集體建設用地使用權流轉所得的收益要嚴格按著5：4：1的比例進行分配」， [4]但仍將「集體土地所有者、試點鎮、市縣**」作為土地流轉收益分配的參加者。
諸如此類的分配方式和分配比例，作為試點中的一種探索是可以理解的，但是作為未來制度建設的模式是不可取的。
首先，土地使用權流轉是一種交易行為，參與這種交易關係的主體只能是土地的權利人，地方**既不是土地的所有者又非土地的使用者，沒有理由參加土地流轉收益的分配。即使像有些人所講的那樣**作為投資者使土地增了值，也是其職責使然，而不應成為參與土地使用權流轉收益分配的理由。其次，各級**參與集體土地使用權流轉收益的分配，很可能導致土地供給失控並擾亂正常的市場秩序。
據有關調查資料，目前集體土地使用權流轉主要是採用鄉（鎮）**（或投資公司）將土地使用權收購，並給予經濟補償，再將土地使用權出讓**讓）給企業的方式；或者採取土地使用權租賃的方式，先由鎮**、村與農戶籤協議，再由鄉鎮**（公司）與用地單位籤協議，基本上是基層**在操縱主導集體土地使用權的流轉。 [5]在這種土地使用權流轉過程中，**所處的地位和所扮演的角色就決定了**既是集體土地使用權流轉的主導者，又是土地使用權流轉的受益者，流轉的土地越多，其收益越大，其後果可能是我們始料不及的。而國家以稅的形式對集體土地使用權流轉收益進行調控，可以規範市場秩序保證流轉收益的公平分配。
集體土地使用權流轉收益的分配，是土地使用權流轉機制的核心，也是決定市場能否健康有序發展的關鍵，關係到集體建設用地的合理利用和耕地保護。因此，土地使用權流轉收益分配製度的設計一開始就應建立在公平、合理的基礎上，並按市場規則執行。
對此，國家有關部門應予以高度重視，並儘快制定統一的規範性法律檔案，對那些重要而具有普遍性的問題做出明確的規定，以引導和規範集體土地使用權流轉行為，堵住「流轉」掩蓋下非法用地的漏洞，保證農村土地市場健康發展和土地資源的合理利用。
隨著社會主義經濟體制的建立、經濟社會的快速發展和土地使用制度改革的深入推進，集體建設用地流轉，已不再是一個諱莫如深的概念，尤其是在經濟相對發達的省份和城鄉結合部，集體建設用地流轉已由自發、小規模出租房屋、場地等，逐步演變為有組織、有規模、形式多樣的流轉。在基層，由於長期以來一直執行較為嚴格的土地用途管制制度，對集體建設用地流轉也一直持謹慎態度，在一定程度上限制了集體建設用地流轉的規模和頻率，但毋庸諱言，在一些區位優勢明顯、工業經濟發展較迅速的鄉鎮，集體建設用地流轉還是時有發生，而且近幾年來有逐步上升的勢頭。那麼如何從基層實際出發，採取切實可行的措施，正確引導和規範集體建設用地流轉，使之成為推動農村經濟發展和社會穩定的重要手段呢？
黨的十七屆三中全會出臺的《中共**關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》中關於建立城鄉統一的土地市場的重要論述無疑給我們吃了一顆「定心丸」，給了我們必要的政策依據。
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1 關於抄 房產證辦理問題根據襲 房屋登記辦法 第bai八十三條 因合du 法建造房屋申請集體土地房zhi屋所有權初始登記的dao,應當提交下列材料 一 登記申請書 二 申請人的身份證明 三 宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明 四 申請登記房屋符合城鄉規劃的證明 五 房屋測繪報告或者村民...
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抵押貸款要求借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔保，以保證貸款的到期償還。抵押品一般為易於儲存，不易損耗，容易變賣的物品，如有價 票據 房地產等。貸款期滿後，如果借款方不按期償還貸款，銀行有權將抵押品拍賣，用拍賣所得款償還貸款。集體土地使用證貸款不可以，銀行貸款需要有穩定的還款 和良好的徵信資訊或者產...
集體土地證的房子能買嗎，只有集體土地證的房子可以買嗎？
規範 提出 流轉市場要做好資訊公示和釋出，流轉合同訂立應參照土地經營權流轉交易合同示範文字，交易雙方可以獲得交易市場提供的流轉交易鑑證，合同到期後流入方在同等條件下可優先續約。實踐中，隨著交易雙方對土地經營權流轉交易服務的需求不斷提高，交易市場的服務內容也不斷增加和完善。規範 提出 市場可以為交易雙...