1樓:匿名使用者
1、 狹義的市場調查
狹義的市場調查就是指以商品本身的消費者為物件,用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料,並予以分析研究的手段。
對於房地產市場,例行而重要的市場調查就是公開的個案現場做調查,並手機資料進行銷售及售後情況的總結和分析。
所謂「消費者購買以及使用商品的事實」是指去調查房屋的銷售率,購買客戶的**分佈、購買時間、規劃偏好以及面積偏好等事實資料。
所謂「消費者購買商品的動機以及使用商品的意見」是指去調查、瞭解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對該房屋的滿意程度如何,包括**、建材、格局、地點以及環境等的反應資料。
2、 廣義的市場調查
廣義的市場調查,其調查物件,除了消費者,還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產者轉移到消費者間的一切與市場營銷有關的問題的資料,並予以分析研究的方法。
對於房地產市場,除了進行公開個案市場的調查、研究之外,還包括公司營銷手段的具體執**況,目標市場狀況,消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標市場中的反應和收效如何。
收集並充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營銷計劃的執**況,以及公司的經營業績。這樣,就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉下去。
2樓:匿名使用者
商業地產專案運作之要素分析 近年來我國商業地產發展勢頭迅猛,成為許多大地產商的投資重點。商業地產緣何會熱氣沖天呢?其原因有二:
第一,近幾年城市的擴張迅速,為提升城市形象完善城市功能,**在城市規劃中對新型商業佈局留下了很大空間,這為商業地產的發展提供了巨大商機。第二,就全國的中等以上城市講,普通房地產已經進入了一個成熟期,**各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產商在尋找新的投資行業、新的投資專案時,商業地產高於普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。
大連的地產商的綜合實力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜,但在東北地區是處於領先地位的。在國家振興東北老工業基地的政策扶持下,東北各城市的發展建設已經全面提速,大連則成為各地商業地產專案招商的重點。萬達集團步入商業地產取得的巨大成功,也對大連地產商走出大連,到其它城市開發商業地產專案也起到了推波助瀾的作用。
商業地產和普通房地產究竟有何不同呢? 其實商業地產指用於各種零售、餐飲、娛樂、休閒、服務等經營用途的房地產形式,從經營模式和使用功能上區別於普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。在專案開發上商業地產和普通房地產更是有著本質的區別。
普通房地產用途相對簡單,面對的客戶群相對單一,而且絕大多數採用相對比較簡單的開發——銷售的模式。商業房地產的形式多樣,規模相對較大,小的往往也有有幾千平,規模大的商業房地產如shoppingmall專案,可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經營多采用開發商整體開發,專案統一經營管理,以收取租金為投資回報的形式為主。
還有將商鋪分割**產權獲取開發利潤的,這種方式所佔的比例較小。 那麼成功的商業地產專案開發要注意哪些要素呢?第
一、 翔實的市場調查 房地產企業尤其是在本地搞開發的企業對市場調查通常比較輕視。也難怪,對於住宅開發只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚,基本上就可以作出決策了。至於小區規劃、戶型設計、配套、綠化等基本上屬於下一步營銷策劃的工作範圍了。
但用這個套路來開發商業地產是絕對不行的,幾乎沒有成功的可能。 開發商業地產專案應該非常重視市場調查。幾年前有一家美國企業曾想與我市一家著名企業合作,在天津街開發一個大型商業地產專案,經過細緻市場調查後他們認為條件不具備,扔下幾十萬美金撤了。
他們如果沒有經過調查分析盲目上馬的話,那最後的損失恐怕遠遠不止幾十萬。 市場調查的內容根據專案的具體不盡相同,但有些基礎的市場調查是相通的,包括市場環境調查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等),經濟狀況調查(專案所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外**和外商投資的發展情況),市場現狀調查(現存各類業態形式的實際執行狀況、硬體設施、業戶構成、損益情況等)。第
二、 理性的效益分析 如果光看招商指南或當地合作方提供的可行性報告來做商業地產的投資決策,那麼恐怕根本沒有不可以做的專案,當然其風險之巨是顯而易見的。那麼拿著自己企業搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調查報告,是不是就可以馬上作出投資決策了呢?答案是否定的。
這也是由商業地產的特性決定的。 以中小型專業市場專案為例,調查結果顯示某市的現存相關市場檔次不高、管理水平不高,而其租金卻偏高。參照這個租金水平來**收益,資金**週期將非常短,其回報率是非常高的。
但這個分析卻缺少了非常重要的一點,那就是市場的「市」。一個市場運營到成熟期,其「市」也相對穩定,經營業戶收入較為穩定,消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬體設施更加先進、管理水平也更高,但要達到「場」興市 「旺」租金收入相對穩定的程度,仍需要一定的時間,也就是市場的培育期。
這個週期可由科學的市場營銷手段加以縮短,但想跳過這一階段是不可能的。 效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現競爭對手要有充分考慮。既然商業地產已經成為投資熱點,其競爭的激烈程度也是不容低估的。
我們投資的商業地產專案已經進入或尚未進入穩定收益時期,周邊區域會不會有新的類似專案冒出來,應予以提請考慮,競爭對手肯定要從未們預計的利潤中分一杯羹,甚至兩敗俱傷。第
三、 充足的資金準備 因為商業地產與普通房地產的獲利方式不盡相同,長線投資佔據著主導地位。既使採取分割商鋪**的方式,越來越理性的消費者也大都是眼睛能看到「場」才出手。這就要求開發商資金準備充足,否則出現後續資金斷流專案難以為繼的情況,工程不能正常進行,招商就更加困難,這當然是非常法危險的。
地產圈對普通房地產的運作有一種「10%資金說」,就是1個億的專案有個1000多萬就可以運作。奧妙在於土地抵押貸款獲取流動資金,建設費用由建築商先行墊付,然後就是開盤預售了。這種打法未必是特別普遍的現象,但其存在也為數不少。
同樣,這個套路也絕對不適應商業地產專案。 最近國家的金融政策是嚴格控制向房地產專案貸款,商業地產相對風險較大,指望向銀行融資困難重重。相對於普通房地產的火爆預售,商鋪的銷售難度更大,精明的經營業戶採取的策略大多是「不見鬼子不拉弦」。
另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的,商品房按揭貸款通常是20年七成按揭,而各類商鋪按揭貸款的額度只有50%,還款週期最高只有10年,審批手續也更為複雜嚴格。 沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障,想要通過商業地產獲利將是極為困難的。第
四、 嚴格把握專案選址 談到商業地產成功的關鍵,很多專業人士認為,第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置。可見專案選址的重要程度。位置的好壞直接關係到商鋪的保值增值潛力,對於商家而言好地腳的優勢不言自明。
專案位置的確定一定要掌握市場規劃與**發展重心。但我國目前體制下通常是城市規劃先行,在什麼位置搞什麼樣的商業地產專案已經被定位,然後才開展對外招商,開發商幾乎沒有選擇的餘地。而**在規劃時考慮的更多的是商業地產專案提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,風險自然落到了開發商頭上。
另外這樣的規劃還會造成某個區域的商業房地產同質化嚴重,加劇相互間無序競爭,使眾投資商都難以獲利。 我們在考察商業地產專案時,要對交通狀況、區域消費水競爭對手等要素加以分析。如果規劃的位置不甚理想,我們又不能按照自己的意願加以改變的話,最終只能選擇放棄。
好在很多城市的領導層已經注意到這一點,為創造更優的投資環境,開始對商業地產專案在規劃上給與較為寬鬆的空間。
3樓:北京孫鳳起律師
如果你是購房者那麼前期的房產調查對你非常重要,這涉及到是否能保證買賣合同的履行。如房產的真實性,是否有其他共有權人,業主是否有權**房產,以及房產性質是商品房,已購公房,央產房,或者是經適房?相關交易稅費不同,是否可上市交易,你是否有購房資格等等。
房地產市場調查的背景與意義
4樓:
從投資經營的角度講:
1)瞭解房地產、稅費、金融、管理等相關政策;
2)瞭解市場的供給情況,鎖定可能目標;
3)瞭解市場**、產品需求特徵和目標客戶特徵;
4)為投資決策、專案策劃定位、規劃設計、投資開發建設、專案銷售提供依據。
5樓:李興立
1、狹義的市場調查
狹義的市場調查就是指以商品本身的消費者為物件,用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料,並予以分析研究的手段。
對於房地產市場,例行而重要的市場調查就是公開的個案現場做調查,並手機資料進行銷售及售後情況的總結和分析。所謂「消費者購買以及使用商品的事實」是指去調查房屋的銷售率,購買客戶的**分佈、購買時間、規劃偏好以及面積偏好等事實資料。 所謂「消費者購買商品的動機以及使用商品的意見」是指去調查、瞭解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對該房屋的滿意程度如何,包括**、建材、格局、地點以及環境等的反應資料。
2、廣義的市場調查
廣義的市場調查,其調查物件,除了消費者,還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產者轉移到消費者間的一切與市場營銷有關的問題的資料,並予以分析研究的方法。 對於房地產市場,除了進行公開個案市場的調查、研究之外,還包括公司營銷手段的具體執**況,目標市場狀況,消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標市場中的反應和收效如何。
收集並充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營銷計劃的執**況,以及公司的經營業績。這樣,就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉下去。
房地產市場調查的背景與意義
你好 從投資經營的角度講 1 瞭解房地產 稅費 金融 管理等相關政策 2 瞭解市場的供給情況,鎖定可能目標 3 瞭解市場 產品需求特徵和目標客戶特徵 4 為投資決策 專案策劃定位 規劃設計 投資開發建設 專案銷售提供依據。希望對你有所幫助,望採納。1 狹義的市場調查 狹義的市場調查就是指以商品本身的...
重慶房地產置業顧問，重慶房地產置業顧問
我個人很不同意你這樣的做事方式。說實話，連一家公司具體情況怎麼樣都不清楚就去了，先不說對該單位了，這是對你個人的不負責任。我只能說，我在重慶沒有聽過這家企業，在行業內，該公司知名度不是很高。不過我覺得，在你對房地產行業沒有任何瞭解的情況下，有公司願意用你，那就是你的幸運了。你的基礎也只能從銷售，也就...
房地產專案全面預算分析 房地產企業預算管理
即使是在已實行全面預算管理的房地產企業，預算管理也多是鬆散的，尚未發揮出其應有的作用。本文在提出房地產企業實施全面預算管理面臨諸多難點的同時，也提出了建立企業全面預算管理的基本思路。隨著國內經濟的持續增長及國家相關政策支援，近幾年房地產行業出現了高速的發展與增長，同時，房地產企業之間競爭不斷加強，房...