1樓：北京法拍房快訊
不少購買法拍房的投資者都知道，帶有租約的房屋不好處理，尤其是惡意的長期租約。
前業主（被執行人）把房屋出租長達10、20年，而依據「買賣不破租賃」的原則，就算競買人拍下了房子拿到了房本，也得遵循租賃契約。
所謂「買賣不破租賃」原則，簡單來說就是標的物雖然已經買賣而移轉了所有權，但它所存在的租賃契約也一併移轉給了新的所有權人。
之所以會有這個法律原則的存在，主要因為在法律優先預設了租客在經濟上的弱勢地位，為了保障租客不會因為房子被房東隨便處分而喪失使用房子的權利。
但這一原則並適用於所有的買賣交易形態，還得依照買賣契約與租賃契約簽訂的時間，判定哪一個更需要保護而確定。
案例：甲租了一套寫字樓，租期為十年，但用到第三年，法院告知房屋將被拍賣，最終房屋被新的競買人拍下。
競買人要求甲退房，或者漲價後重新籤合同。甲依據「買賣不破租賃」原則提出抗辯，但沒有得到法院支援。
所以，當租賃權和抵押權並存時，原則上依照兩項權利設定的先後順序確定，成立在前的權利可以對抗成立在後的權利。
具體來說，「買賣不破租賃」的例外情況大致存在以下三種：
1、先抵押後租賃，且抵押權已經登記的房屋，不適用該原則。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋明確規定：「抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
」2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。
查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，房屋被查封后，其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。
因此，其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也明確規定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用「買賣不破租賃」原則。
3、屬於破產財產的房屋，不適用該原則。
企業破產程式是由《企業破產法》這一特別法調整的，租賃合同在破產程式中是否可以繼續履行，應當按照企業破產法的規定處理。
而破產程式的特點之一，就是可以使未到期的債權視為已到期，也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。
因此，租賃合同在破產程式中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產財產變更所有權人，則更不能適用「買賣不破租賃」原則。
「買賣不破租賃」原本是為了保障租客的合法權益，但卻被許多法拍房的原業主和租客濫用，導致買受人的權益受損。
因此在購買法拍房時，要提前做好調查工作，選擇適合的標的物出價競拍。如果房屋有租約，新業主想要收回房產時，可以跟租客協商，雙方解除租賃合同或通過法律訴訟的方式解決。
2樓：
檢視租賃協議的租賃時間，法院是否認可，長期租賃的法拍房建議不要買。
有人居住或放置物品的房產，需競買人自行確認是否存在騰退障礙，處置機構如不負責清騰房屋，則需自行想辦法處理。
真實案例：
某房產標的公告中寫明」有人居住「，競買人未提前瞭解騰退情況，競買人於2023年12月拍下了該房產，按照程式辦理完過戶手續後，發現原房主一直拒不搬離，且態度蠻橫，到2023年6月還在通過司法程式等待法院強制騰空，房屋無法正常使用。
3樓：傻傻的愛著霓
這個比較複雜，普通人可能沒辦法處理，建議你找袋鼠安家去諮詢下，他們專業做法拍房這塊的會比你自己在這問要來得有效。
4樓：旅遊之國內外
如果是短期租約可以談。如果是長期租約屬惡意租約，勸你放棄這套房。
5樓：匿名使用者
物權法規定房屋租約大於售約，如果遇到有長期租賃合同的法拍房，不建議參拍，就算過戶了你也無法入住
6樓：匿名使用者
租賃合同優先，這是法律規定。
住房只要和租客簽署有租賃合同，不管住房賣掉還是過戶，都不影響租賃合同的效力。
同時租房的房客在同等條件蝦，有優先購買住房的權力。
你的情況，需要和租客協議解決。
7樓：長沙法拍文瓊
如果是五年以上大都是惡意租約，這種房不要碰。
如果想穩當，找專業的法輔機構輔助。事先得做司法盡調。
買法拍房要怎麼要那些流程，買法拍房的流程是什麼？
一般來講，購買法拍房需要以下9個步驟 一 市場調查 根據自己的需要確定欲購買房產的城市 區域後，可以通過網路或實地的方式瞭解當地的房產交易情況和購房政策，比如交易 配套設施 學區劃分 落戶政策和有沒有限購限貸政策等。如果是為了投資，還需要考察房產是否容易轉讓 出租和未來升值空間等。二 尋找目標 充分...
商鋪租賃怎麼辦，商鋪租不出去怎麼辦？
老闆，首先這問題很棘手。說實話。不過你是房東決定權在你，從他沒有開始繳納房租那天起，他就已經違約，如果他不交，先和諧處理，看對方態度，然後在規定幾天內沒有如數繳納房租，你可以直接清場的，但是前提是在通知了當地的治安隊，因為此事看是小事，但是處理不好會鬧人命的。另外，你問題中所描述賠付一事，請問他們有...
協議離婚後男方不履行協議怎麼辦
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