1樓：仙人掌的憂傷
屋面，俗稱樓頂，其使用權除由約定外，歸業主共有，主要有以下兩大歸屬依據：
業主共有屋面使用權是法定的，即有法權授予依據。
根據《城市房地產管理法》第三十一條、第四十一條規定，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定，《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十二條、第七十三條規定。
《城市房地產管理法》第三十一條規定：「房地產轉讓、抵押時，房地產的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」第四十一條規定：
「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。」
2樓：法妞問答律師**諮詢
樓頂使用權屬於全體業主，而並非_頂樓住戶。
按照物權法的相關規定，如果頂樓業主的購房合同的產權不包括樓頂，樓頂是屬於業主共有的，既然屬於小區公共空間，公共空間的使用權屬於全體業主，監督權歸小區業主委員會，在個別業主私自使用屋頂但不存在違章搭建行為的情況下，業主委員會可以向物管公司投訴，由物管公司督促該業主停止佔用公共空間的行為。因此，樓頂使用權並非只歸頂樓使用者所有。
3樓：熱愛生活201五
1、建設部2023年8月15日修改後的《城市異產毗連房屋管理規定》第六條規定：「所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用並承擔相應義務；除另有約定外，任何一方不得多佔、獨佔。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。
」第七條規定：「異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。」
據此，樓頂屋面屬於建築物區分所有權的共有部分，任何人（包括房地產開發商和業主）對樓頂屋面不享有專有權，應屬於全體業主共有，房地產開發公司無權擅自將樓頂屋面售予購房者。如使用樓頂屋面與相鄰人發生糾紛，在司法實踐中按照以下方式處理：如果商品房內有通往樓頂屋面的公共通道的，頂層住戶不得妨礙樓內其他業主經過公共通道通往樓頂屋面；如果沒有公共通道的，其他業主欲從頂層住戶室內通往樓頂屋面的，須經頂層住戶同意。
2、商品房買賣合同》對此有了進一步的註釋，其第17條規定：買賣雙方可以就該商品房所在的樓頂的屋面使用權、所在外牆面使用權、所在樓房的命名權、所在小區的命名權做進一步約定。但《民法通則》同時規定個人行為不能損害公共利益和他人合法權益。
專業人士認為，這一條款在實踐中對屋頂使用權有了限制。比如在改建屋頂時，不能破壞樓頂而造成樓下的漏水；或者開設營業性場所，影響鄰居休息。而且如果鄰居要在樓頂裝置一些合理的設施，如太陽能熱水器，根據這一條款，也不能阻攔。
4樓：搜狐焦點
對於樓頂的面積，按規定屬於整棟樓的公共區域，不屬於單獨的某一戶所有，這棟樓的每一個人都有使用的權利，不管大戶型和小戶型都一樣。而且樓頂是不會有公共面積這一說的，所有房屋層高不超過2米2都是不算產權面積的，更別說上面是空著的樓頂了。但是現在樓頂一般都是頂樓的在使用，樓下的也不會沒事跑上來看星空啊。
你要是不修房子來佔用最好的辦法是：種花草%7e%7e先種上去，別人也沒辦法把你怎麼樣啊。本來樓頂你也不打算搭建出來住人的。
5樓：紀念死去
．樓頂空間的所有權歸屬於全體區分所有權人所共有，原則上不能歸屬於頂層區分所有權人所專有使用。建築物本身與土地權屬並不相同，區分所有建築物的土地還有一個使用權的問題，開發商可以在公平合理的條件下做出一定的調整，把某些方面可以確定土地使用權歸自己享有，或者歸其他區分所有權人享有，只要不將費用分擔在其他區分所有權人身上也就行了。而建築物就是全體區分所有權人所有，與開發商沒有關係，開發商無權處置。
開發商與個別區分所有權人約定樓頂空間的專有使用權的，不發生法律效力，頂層區分所有權人不能夠取得其專有使用的權利。在區分所有的建築物上，頂層樓板都屬於全體區分所有權人所共有，那麼，頂層樓板以上的樓頂空間，當然更屬於區分所有人所共有，其佔有、使用、收益、處分，都是全體區分所有權人的權利，由全體區分所有權人共同支配。即使是開發商與個別區分所有權人約定，這個約定也不能對抗全體區分所有權人的權利。
因此，開發商和頂層區分所有權人約定樓頂空間歸屬於該區分所有權人專有使用的，一律無效。
6樓：達達杜瑪
關於樓頂空間的權屬問題
（一）樓頂空間權屬爭議的表現
近年來，在區分所有建築物的爭議中，關於樓頂空間的權屬糾紛也時有出現。主要的表現，是將建築物的頂層的樓頂空間確定給頂層區分所有權人專有使用。這樣，頂層的區分所有權人對於樓頂空間享有專有使用權，可以建設私家空中花園，單獨享用。
其結果是，建築物的頂層**大大提高，開發商能夠獲得更大的效益而投資並沒有增加。這種結果也可謂之「雙贏」局面。
但是，按照建築物區分所有權的基本規則，建築物的樓頂空間應當屬於全體區分所有權人所共有。例如，澳門特別行政區民法典在規定區分所有建築物（分層建築物）的共同部分範圍的條文中，就專門規定分層建築物各樓宇之作遮擋之天台或屋頂，為分層建築物之共同部分。 我們的物權法草案沒有規定的這樣細緻，但是，這樣的原則是存在的。
樓頂空間不僅僅可以建花園，還可以作更多的開發利用，如果將樓頂空間確定給個別的區分所有權人所專有使用，是不是破壞了建築物區分所有權的整體共有關係，侵害了其他區分所有權人的權利呢？這是一個大問題。
（二）解決樓頂空間權屬的基礎理論
確定區分所有建築物樓頂空間的權屬問題，最基礎的依據就是區分所有建築物的專有部分和共用部分的界限確定。
在理論上，如何界定區分所有建築物的專有部分，有五種不同的主張。一是「中心」說，即「壁心」說，認為區分所有建築物專有部分的範圍達到牆壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。這種觀點對於界定權利的範圍較為明確，但是對於建築物的維護與管理則較為有害，原因是，對於境界壁的維護，不能只負責一半，應當將全部的境界壁作統一的修繕，壁心的分割，不利於對建築物的維護和保養。
二是「空間」說，這種觀點以區分所有權的共有權理念為立論基礎，與以單獨所有為立論基礎的上述「中心」說完全對立，認為專有部分的範圍僅限於牆壁、地板、天花板所圍成的空間部分，而界線點上的分割部分如牆壁、地板、天花板等則為全體或者部分割槽分所有人所共有。三是「最後粉刷表層」說，認為專有部分包含壁、柱等境界部分表層所粉刷的部分，亦即境界壁與其他境界的本體屬共用部分，但境界壁上最後粉刷的表層部分屬於專有部分。四是折中了壁心說和最後粉刷表層說的觀點形成的主張，稱之為「壁心說和最後粉刷表層說」，認為專有部分的範圍應分為內部關係和外部關係而定，在區分所有權人內部，專有部分應僅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分，但在外部關係上，尤其是對第三人關係上，專有部分應包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心線。
五是「雙重性」說，有的學者主張，前四種觀點的主要分歧在於，是將牆壁作為共有部分還是作為專有部分對待，並主張牆壁既有專有財產的性質，又有共有財產的性質，具有雙重屬性。
在上述各種主張中，通說採用「壁心說和最後粉刷表層說」。這是建築物區分所有權理論中最為精緻的理論，能夠很好地解決區分所有建築物的專有部分和共用部分的虛實界限。虛的權利界限，在於壁心，實的權利界限，在於最後粉刷表層。
確定樓頂空間的權屬問題，也應當適用這個理論。
在界定區分所有建築物的相鄰區分所有權人各自的專有部分的界限時，其最基本的標準就是境界壁的壁心，在壁心的兩側分別為雙方區分所有權人所有。但是這種界定的權利是虛的權利，解決的是相鄰的區分所有權人之間的權利界限。在確定專有部分和共用部分的實質界限時，其標準是建築物的最後粉刷表層。
這種界定的是權利的實的權利，其最後粉刷表層之間的境界壁，是共用部分，是建築物區分所有權中的互有權的標的。
在建築物的頂層，區分所有權人沒有與他人相鄰，但是確定其專有部分的界限，仍然是壁心，頂層境界壁壁心的下側，屬於區分所有權人的專有部分，建立專有部分的所有權。但是，在界定專有部分和共用部分的界限時，則應以最後粉刷表層為標準，最後粉刷表層之外的頂層樓板，都屬於共用部分，為全體區分所有權人所共有。
按照這樣的標準，如果採用「壁心說」界定頂層所有權人的權利界限，其權利界限只及於頂層樓板的壁心，不可能衝出壁心，而達到整個頂層樓板，更不能達到頂層空間。如果採用「最後粉刷表層說」，區分所有權人的所有權界限實際只能及於頂層樓板自己一側的最後粉刷表層，整個樓板的實體，都是全體區分所有權人所共有。
解決樓頂空間權屬爭議的具體規則
根據以上理論和基本規則，區分所有建築物的樓頂空間屬於區分所有建築物的共用部分，不能歸屬於頂層區分所有權人專有使用，應當歸屬於全體區分所有權人共有。
將區分所有建築物的樓頂空間歸屬於頂層區分所有權人專有使用，或者歸屬於其專有部分，都是將區分所有建築物的共用部分劃歸個別的區分所有權人專有使用或者專有所有，都是對其他區分所有權人的權益的侵害。其結果有三：一是全體區分所有權人的共有權的標的物被割讓，割讓的部分成為頂層區分所有權人的專有或者專有使用，無法對其行使權利；二是頂層區分所有權人雖然取得了樓頂空間的專有使用權或者所有權，但他是付出了代價的，這個代價，就是支出了高額的購房費用，他並不是無償地佔有全體區分所有權人的利益；三是開發商取得了轉讓樓頂空間的權利價金，獲得了利益，而其獲得利益的結果，就是全體區分所有權人的權利受到損害，這倒符合不當得利的法律特徵。
由此可見，開發商將樓頂空間**給頂層區分所有權人，實際上是在用全體區分所有權人的權利謀取個人的利益，受到損害的是全體區分所有權人。
按照一般的規則，對於區分所有的其他部分，有約定的依照其約定，沒有約定的除開發商能夠證明自己享有所有權的之外歸屬於全體區分所有權人的規則，似乎還是存在問題。這就是，有約定，究竟是誰與誰的約定？如果僅僅是開發商和頂層區分所有權人之間的約定，他們能夠處分屬於全體區分所有權人所共有的樓頂空間嗎？
顯然不能！
因此，解決樓頂空間權屬爭議的具體規則應當是：
1．樓頂空間的所有權歸屬於全體區分所有權人所共有，原則上不能歸屬於頂層區分所有權人所專有使用。建築物本身與土地權屬並不相同，區分所有建築物的土地還有一個使用權的問題，開發商可以在公平合理的條件下做出一定的調整，把某些方面可以確定土地使用權歸自己享有，或者歸其他區分所有權人享有，只要不將費用分擔在其他區分所有權人身上也就行了。而建築物就是全體區分所有權人所有，與開發商沒有關係，開發商無權處置。
可以想象，開發商不能將一個沒有頂層樓板的建築物出賣給全體區分所有權人，那麼也就不能將樓頂空間歸屬於自己所有，也不能通過約定將樓頂空間歸屬於頂層住宅區分所有權人專有使用。
2．開發商與個別區分所有權人約定樓頂空間的專有使用權的，不發生法律效力，頂層區分所有權人不能夠取得其專有使用的權利。在區分所有的建築物上，頂層樓板都屬於全體區分所有權人所共有，那麼，頂層樓板以上的樓頂空間，當然更屬於區分所有人所共有，其佔有、使用、收益、處分，都是全體區分所有權人的權利，由全體區分所有權人共同支配。即使是開發商與個別區分所有權人約定，這個約定也不能對抗全體區分所有權人的權利。
因此，開發商和頂層區分所有權人約定樓頂空間歸屬於該區分所有權人專有使用的，一律無效。
3．能夠決定樓頂空間如何使用的，只有全體區分所有權人會議。區分所有建築物的樓頂空間，對於全體區分所有權人而言，具有重要的價值。首先，樓頂空間關係到建築物的防雨、壽命和安全，關乎到全體區分所有權人的利益。
其次，建設樓頂空間，可以使全體區分所有權人增加活動空間，充分利用樓頂空間豐富區分所有權人的生活，提高生活質量。再次，樓頂空間的開發利用，具有豐富的內涵，例如利用樓頂空間作廣告等，就是很好的開發利用，其所得利益歸屬於全體區分所有權人。這些利益與全體區分所有權人息息相關，不可任人予以侵害。
對於這樣的重大利益，必須由全體區分所有權人會議決定。如果區分所有權人會議決定樓頂空間可以交給頂層區分所有權人所專有使用，那麼是有效的，但我想在一般情況下，區分所有權人會議是不會作出這樣的決議的。因此，樓頂空間歸屬於頂層區分所有權人專有使用的可能性，幾乎為零。
如果對於將樓頂空間確定為頂層區分所有權人專有使用或者專有而發生權屬爭議的，法官應當判決這樣的約定無效，樓頂空間的所有權歸屬於全體區分所有權人所共有。
不過，樓頂空間的問題還是特殊一些，因為它涉及到建築物的綜合利用和修繕、管理，應當歸屬於共用部分，不應歸屬於個別區分所有權人專有使用。
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