1樓：匿名使用者
房地產泡沫的危害與防範措施。
[引言]
房地產業是國民經濟的支柱性產業，它不僅是國家資金積累的重要**，而且它的發展能夠帶動其他相關產業的發展，但同時也是最容易導致泡沫的行業之一。 近年來，我國房地產業發展迅速，房地產市場持續升溫，一些城市房價快速**，對於中國房地產市場是否存在泡沫有較多爭論，那麼，什麼是房地產泡沫？它是如何形成的？
我們應怎樣完善**的各項制度及各種市場機制，從而達到控制泡沫的目的，使房地產行業保持健康的發展呢？下面就對這些問題進行分析和**。 2 房地產泡沫的實質 經濟學上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經濟學家查爾斯·p·金德伯格的觀點，他認為泡沫就是"一種資產或一系列資產**在一個連續過程中的陡然**，初始的****使人們產生**會進一步**的預期，從而吸引新的買者。
這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力並不感興趣。隨著**的**，常常是預期的逆轉和**的**，最後以金融危機告終。" 根據他的觀點，房地產泡沫可理解為房地產**在一個連續的過程中的持續**，這種**的**使人們產生**會進一步**的預期，並不斷吸引新的買者--隨著**的不斷**與投機資本的持續增加，房地產的**遠遠高於與之對應的實體**，由此導致房地產泡沫。
泡沫過度膨脹的後果是預期的逆轉、高空置率和**的**，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。 3 房地產泡沫的危害 3．1 造成經濟結構和社會結構的失衡 房地產泡沫的存在意味著投資於房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚，投機活動猖獗。
泡沫經濟時期日本大企業的高額利潤許多**於土地投機和**投機帶來的營業外收益，結果放鬆了對本企業的經營和管理，造成企業素質的普遍下降。日本企業在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其裝置投資。2023年以後，在股價和地價**的引誘下，都大幅度轉移到了權益融資和投機土地的籌資方式上。
大量的資金向房地產業流動，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。 一方面，地價**導致投資預算增加，在高地價市區進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設時，徵用土地的費用高達總造價的43.
3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經濟發展的瓶頸；另一方面，由於城市地價持續高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閒置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現。同時，由於房地產**的**，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。
3．2 導致金融危機 房地產業與銀行的關係密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發企業專案投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建築公司往往要對專案墊付約佔總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。
這幾項累加，房地產專案中來自於銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：
銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。
3．3 造成生產和消費危機 房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價**，企業財務營運逐漸陷入困境。股價**使企業發行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來鉅額的償債負擔；此外，地價和股價**也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫**土地及**的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，又減少了企業在裝置上的投資。
生產的不景氣又導致僱傭環境的惡化和居民實際收入的下降。企業倒閉意味著大量的失業員工，即使沒有倒閉的企業，由於收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的**還使得居民個人所保有的土地資產貶值。
由於經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。 3．4 引發政治和社會危機 隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，大量的工廠倒閉，失業人數劇增。
在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，2023年房地產泡沫破滅以後，當年的犯罪率比2023年增加了38%，2023年第一季度犯罪率比2023年更增加了53%，由於人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生***的示威遊行引起**，社會動盪不安。
4 房地產泡沫的成因 4．1 過度投機 一方面，土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。土地是房地產行業的基礎，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地**急劇**，由於土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這種情況下，有限的土地**飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業泡沫的形成；另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化程序的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產**急劇**，泡沫破滅。
4．2 消費者及投資者對未來**的預期 隨著人口的增加和城市的發展，土地**存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產**在人們未來的預期中也會不斷上升。對房地產未來**的非理性預期造成投資者對未來房地產投資高回報的設想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷**，從而使房地產**不斷攀升；在泡沫破滅時，房地產****，消費者預期**還要**，房地產商紛紛拋售其持有的房產，於是**量增加，同時由於無人肯接手**而使需求量減少，這樣就加劇了**的**。 4．3 銀行信貸非理性擴張 由於房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要**就是銀行貸款。
而房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，從而使行業進入門檻降低，造成過度開發，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性增加。 5 防止房地產泡沫產生的措施 5．1 加強對房地產市場的巨集觀監控和管理 巨集觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤，等等。**對巨集觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。
房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適應，不至於過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最後，調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和**工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。 5．2 建立全國統一的房地產市場執行預警預報制度 加強和完善巨集觀監控體系應當通過對全國房地產市場資訊及時歸集、整理和分析，就市場運**況做出評價和**，定期釋出市場分析報告，合理引導市場，為**巨集觀決策作好參謀。
近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進**地產投資。因此，國家要加快建立和完善房地產業的巨集觀監控體系，通過土地**、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地防止房地產"泡沫"的產生。 5．3 強化土地資源管理 **應當通過土地資源**量的調整，控制商品房**的不合理**。
要根據房地產市場的要求，保持土地的合理**量和各類用地的**比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、佔地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自佔用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，**應立即收回。
全面清理土地市場，堅決打擊開發商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。 5．4 加強金融監管力度，合理引導資金流向 首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門；最後，要加強外資和外債的管理，儘可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。
因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。
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我國現行的房地產政策有哪些，關於房地產方面的法律法規有哪些
一 統一的多民族國家 二 堅持民族平等團結 1 保護少數民族人身自由 2 各民族平等參與國家事務的管理 3 確認少數民族成分 4 反對任何形式的民族歧視和壓迫 5 維護和促進各民族大團結 6 尊重和保護少數民族宗教信仰自由 7 使用和發展少數民族語言文字 三 實行民族區域自治制度 四 促進各民族共同...
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一 立項審批 1 專案立項申請報告書 原件一份 2 專案建議書或專案可行性研究報告 一份 3 建設用地的權屬檔案或建設專案用地預審意見書 一份 4 專案建設投資概算 一份 5 銀信部門出示的資金證明 原件一份 6 企業法人營業執照副本 影印件一份 房地產專案需提供資質證明一份 7 專案地形圖 一份 ...
求給房地產企業的部門起個名稱求一個房地產銷售的部門名稱和口號
房地產開發 開發部工作職責與範疇 一 工作內容 1 負責專案開發的戰略研究 節奏安排與控制及房地產開發過程相關手續辦理 2 負責對專案開發過程相關的 商進行評價 選擇 監控與質量驗收 3 市場調查 分析 定位以及產品研發 4 專案品牌 形象包裝策劃 5 資料收集 政策研究 6 尋找專案 培植資源並提...