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1樓：搜房網知道專家

二手房交易流程：

1、看房選房

2、產權調查

3、鑑定合同

4、買方交付首期房款

5、賣方登出房地產抵押登記

6、買方申請公積金商業貸款

7、簽訂公積金貸款合同

8、申請過戶

9、賣方將房屋交付給買方

10、銀行放款

1 .二手房的交易的主管部門

二手房的交易主管部門是房屋建設行政主管部門。該部門的叫法全國各地不太一致，有的地方名稱是房屋管理局，有的地方名稱是建設局或委員會，具體交易事宜由建設局或委員會內部主管部門負責。辦理房屋交易手續的內部機構一般稱為交易中心。

北京市辦理房屋交易的主管部門現在是建設委員會，原來是北京是國土資源與房屋管理局，後來機構調整，從 2004 年 7 月開始，國土管理與房屋管理分開，原**房屋管理的職能劃歸北京建設委員會。據最新訊息， 2006 年 8 月底北京市朝陽區成立朝陽區房屋管理局，將房屋管理職能從建設委員會劃出。具體的辦理房屋交易的地點在各區縣設立的房屋交易中心。

房屋交易被告屬地管理，即房屋位於哪一個區的行政區域內即由哪個區縣的房屋交易中心辦理過戶手續，不能跨區縣辦理房屋的交易過戶手續。

2 .二手房交易流程階段

二手房交易流程大致分以下幾個階段：

( 1 )買賣雙方建立資訊溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

( 2 )如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程式)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交**、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

( 3 )買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

( 4 )繳納稅費。稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

( 5 )辦理產權轉移過戶手續。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買物件，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報稽核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」，直接填寫產權過戶登記申請表即可。

交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

( 6 )對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，銀行稽核買方的資信，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後並作好抵押登記後，銀行將貸款一次性發放，有些銀行是見到領取房屋所有權證通知單日後即放款。

( 7 )買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

3 .有中介公司參與的交易過程

如果買方或賣方或者買賣雙方通過中介公司辦理二手房買賣，其大致過程如下：

( 1 )賣方(房屋所有人)通過諮詢，到房屋中介申請辦理居間委託手續(要提供房屋相關資訊、證明、房產證、房屋所有人身份證明，其他材料。中介要求提供的材料因中介機構不同而有所不同);

( 2 )中介接到申請後，核驗材料和房屋，對房屋估價，決定是否受理;

( 3 )中介受理後，與房屋所有人簽訂委託**書(合同一般為制式合同，但有些條款可以約定，如：房屋****);

( 4 )房屋中介將房屋備案，代買受人購買;

( 5 )買方通過諮詢與中介簽訂委託書，委託中介為其找尋房屋;

( 6 )中介從登記備案的房屋中找尋房屋，並徵求買方初步意見(比如要不要看房);

( 7 )買方同意，中介帶領買方實地看房，並簽訂看方確認書，如果買方對房屋不滿意，中介繼續為其尋找房屋，如果買方滿意，買賣雙方簽訂買賣合同;

( 8 )合同簽訂後，買方向賣方支付定金，買賣雙方向中介支付佣金;

( 9 )中介為買賣雙方辦理過戶手續;

( 10 )賣方支付房款，買方交房;

( 11 )售後服務。

4 .二手房產權過戶流程

二手房過戶流程過程如下：

( 1 )如賣方的房屋所有權證辦理完畢且未設定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權證、身份證明、共有人同意**的宣告、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請房屋所有權變更登記表共同到交易視窗辦理過戶申請，工作人員核驗身份後要求在相關過戶檔案上簽字，然後出具交納稅費的憑證，雙方交完相關稅費後則交易中心向買方出具領取房屋所有權證通知單，一般在若干個工作日後買方即可領取新的房屋所有權證，有些區縣對某些類過戶當天即可取證。(某些區縣的交易過程有些不同，辦理過戶手續時不交稅，是在領取房屋所有權證時再交納稅費，然後才發證)。如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權證完成變更登記為準作為向買方放款的依據。

( 2 )房改房產權過戶的流程。房改房產權過戶的流程與商品房基本一致，所不同的是房改房上市交易需要履行一些程式，比如央產房需要央產房交易辦公室的審批，先結清物業、取暖等費用才能上市交易，另外，成本價的房屋還需交納土地出讓金，標準價房屋還要補足原產權單位的共有份額等。具體的過戶手續見下面過戶辦理手續的介紹。

5 .辦理二手房交易買賣雙方需提交的證件

在辦理二手房交易時，因不同類別的房屋所提交的證件有所不同，但交易主管部門至少要求買賣雙方提供下列證件或檔案：

( 1) 房屋所有權證原件;

( 2) 房屋買賣合同;

( 3) 賣方身份證影印件 ( 核驗原件 ) ;

( 4) 買方身份證明 ( 核驗原件 ) 。買方是本市個人留存身份證影印件，外地戶口留存身份證影印件、暫住證或工作寄住證影印件，軍人留存軍官證影印件，外國人留存護照影印件及北京市涉外安全專案審查辦公室出具的准予購房證明及其購房審批檔案;

( 5) 、房屋所有權證附件 ( 平面圖、登記表不復印原產權人 ) 影印件。

11、買方領取產權證

12、入住

2樓：匿名使用者

1、看產證是否已經ok?

2、房價可以雙方談一下，儘量做低點，避免多繳稅。

3、付全款**可以再談談，這年頭，有錢最大。

3樓：新疆戶外張仲寧

如果真要買，就去公證處辦理一個房屋委託公證手續即可。

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